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[A Importância da Regularização Cartorial dos Imóveis: principais situações de precariedade encontradas, suas implicações e medidas saneadoras.]
(Por Rosana Candian)
“Quem não registra não é dono”
Todos os dias são realizados inúmeros negócios imobiliários do Brasil. Todavia, chama a atenção que uma parte significativa desses imóveis pertencentes a Entes Eclesiásticos se encontre com a documentação de registro cartorial em situação irregular, conforme nossa experiência, no decorrer dos anos de trabalhos realizados juntos a essas instituições (como Arquidioceses, Dioceses, Congregações, dentre outros).
Essa é uma questão de suma importância, haja vista a necessidade de que os bens temporais da Igreja devem ser resguardados, inclusive por meio de instrumentos civilmente válidos.
Com certeza, a maioria das pessoas já ouviu a frase “quem não registra não é dono”. Para muitos, ela pode soar apenas como um chavão, mas qual é de fato a importância da Regularização Cartorial (devido registro do Imóvel em cartório)? Quais as principais situações encontradas de precariedade nos registros e suas implicações? Quais as medidas e serem tomadas para sanar essas irregularidades?
A todas essas perguntas, buscaremos, ainda que de forma breve, responder, visando assim alertar as Instituições para a real importância da legalização de seu patrimônio imobiliário.
Exigência legal para o registro da propriedade
Antes de elucidar as questões apresentadas, é importante fazer alguns esclarecimentos/apontamentos.
No nosso ordenamento jurídico, a lei estabelece que só é proprietário aquele que registra o documento de aquisição da propriedade, como também assevera que o contrato não transfere o domínio sobre o imóvel.
É preciso atentar para essas previsões legais, mesmo a despeito de recentes decisões judiciais proferidas pelo Poder Judiciário, especialmente pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconhecendo a validade dos efeitos de propriedade decorrentes de contratos ou escritura de compra e venda de imóveis, mesmo que ainda não averbados na respectiva matrícula do imóvel. Além disso, as decisões judiciais são, em regra, aplicáveis somente às partes envolvidas no respectivo processo judicial.
Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor/detentor, possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse. Desta forma, somente a tradição solene (registro do título aquisitivo), no caso de imóveis (Escritura/Sentença), possui a função constitutiva do direito real de propriedade.
Com relação à propriedade, embora o Código Civil não traga uma definição, ele assim preceitua em seu Art. 1.228: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”.
Existem dois tipos de Transmissão de imóveis. No caso da transmissão intervivos, temos, conforme o mesmo Código, no Art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Conforme estabelece o nosso Código Civil, a escritura pública de compra e venda é o documento hábil para fazer o registro do imóvel no cartório ou para transferir a propriedade a outra pessoa.
Já no caso da transmissão causa mortis, será necessário apresentar o título aquisitivo do imóvel que, no caso das sucessões, será o formal de partilha (inventário judicial) ou a escritura pública de inventário (inventário administrativo), ou, ainda no caso de herdeiro único, a sentença homologatória que defere o pedido de adjudicação.
Assim também, a sentença proferida em ação de usucapião e todas as demais sentenças que versem sobre propriedade de imóveis devem ser levadas a registro.
Após os esclarecimentos apresentados, salientamos que é de suma importância a regularização do imóvel, seja ele adquirido intervivos ou por causa mortis, pois como mencionado, enquanto não se registrar o título aquisitivo, o alienante continua a ser havido como dono legal do imóvel.
E ainda, mesmo que o imóvel tenha sido regularmente transferido para o nome do adquirente, caso esse efetue edificações e demolições, essas devem ser devidamente autorizadas e averbadas na Matrícula do Imóvel, com também deve-se manter em dia o pagamento de encargos e taxas referentes ao mesmo.
Principais problemas decorrentes de propriedade de imóvel não registrada
A regularização imobiliária consiste na realização de procedimentos administrativos e/ou judiciais, que possibilitem fazer com que o imóvel apresente todas as condições legais para habitação, aquisição e transferência de propriedade. Tais procedimentos, em sede administrativa, geralmente são realizados nas prefeituras municipais, junto aos Estados e a União, como também, nos respectivos cartórios de registro de imóveis.
Existem diversas situações de precariedade de registro que podem comprometer o direito de propriedade.
Dentre a não observância dos procedimentos de regularização imobiliária, ressaltamos as seguintes: contratos de gaveta (quando não se registra o contrato em cartório); falta de título aquisitivo (escrituras ou sentenças); descumprimento do Plano Diretor e das regras construtivas do Município; falta de averbação de construções e demolições na matrícula do imóvel; falta de alvarás para construções e demolições; presença de averbação de determinados gravames; falta de pagamento de tributos e taxas referentes ao imóvel; Razão Social do proprietário desatualizada; além da falta de regularização de propriedade nos imóveis adquiridos por meio de Contrato de Enfiteuse/Aforamento.
Todas essas situações podem acarretar uma série de problemas futuros, dentre os quais destacamos os mais comuns:
- Ter o imóvel penhorado em processos de cobranças de dívidas ou de inventários do alienante, já que a propriedade na matrícula do imóvel, permanece em nome deste;
- Ter o imóvel alienado novamente a outros compradores ao mesmo tempo, por má fé do alienante, pois o mesmo continua como proprietário do imóvel;
- Desvalorização do imóvel na hora de uma futura venda, tanto para os imóveis com matrículas irregulares, quanto para aqueles cujas averbações não foram realizadas corretamente, depreciando assim o imóvel em seu valor de mercado;
- Impossibilidade de se obter financiamentos junto às instituições financeiras, tanto para efetuar reformas, quanto para aliená-lo a terceiros, quando estes necessitarem de financiamento para adquiri-lo;
- Impossibilidade de utilizar o imóvel como garantia em transação financeira para obtenção de empréstimos;
[Continua]
Sobre a autora (Rosana Candian):
Advogada, Pedagoga, Consultora do Axis Instituto.
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Fotos: Pixabay
