Imóveis de entidades eclesiásticas – gestão de contratos de locação comercial

Inicialmente, cabe lembrar que a legislação  que trata, especificamente, dos contratos de locações de bens imóveis no Brasil busca, em regra, garantir os direitos do proprietário do imóvel (locador) e do locatário. Nessa toada, havendo consenso entre as partes quanto ao estabelecimento dos termos da locação (especialmente em relação ao prazo, valor e possibilidade de renovação ou não), pode-se concluir que não haveria maiores discordâncias que suscitassem ações judiciais alusivas aos contratos de locação.

Ocorre, porém, que, nessas locações comerciais, além do valor da locação em si, outros atributos estão em jogo quando se discute, por exemplo, a renovação ou não do contrato de locação. Entre esses quesitos, tem-se a discussão do “fundo de comércio” como um dos pontos centrais da arguição sobre a necessidade de se manter um contrato de locação, após o seu prazo firmado inicialmente. O Código Civil considera “estabelecimento” todo complexo de bens organizado para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária, e que esse estabelecimento pode ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza.

No Brasil, conforme abordagem do Ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) , Ricardo Villas Bôas Cueva, “apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa”. Vê-se, portanto, que esse conceito, adotado pelo Poder Judiciário, dá um norte sobre o quão abrangente se torna a apuração de quanto valeria determinado “fundo de comércio” e seu impacto na renovação (ou não) do contrato de locação.

Não havendo interesse do locador em renovar o contrato de locação comercial, a lei do inquilinato prevê a possibilidade de o inquilino (locatário) ingressar em juízo solicitando uma renovação desse contrato, ou seja, uma “Ação Renovatória”. 

Para tanto, a legislação estabelece, em síntese, os seguintes requisitos, desde que cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Isso quer dizer que, caso não sejam cumpridos todos esses três itens, o locatário não teria direito de ingressar com ação judicial para a renovação do contrato de locação. Ainda, é relevante lembrar que, no contrato de locação, são nulas de pleno direito as cláusulas que afastem o direito à essa “Ação Renovatória”, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 

É certo que uma grande discussão se refere ao cumprimento do requisito constante do citado item II, ou seja, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos. Esse prazo precisa constar de contratos escritos, por prazo determinado, não contado esse tempo caso o respectivo contrato esteja por prazo indeterminado. 

O contrato se torna por prazo indeterminado quando, findo o prazo formalmente ajustado, o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias. Então, para se resguardar e evitar uma “Ação Renovatória” bastaria simplesmente o locador formalizar contratos cuja soma dos prazos seja inferior a 60 meses? Essa é uma das questões para a qual sugerimos reflexões, do ponto de vista de gestão, ao longo desse artigo. 

Além de se observar esses fundamentos, o locatário perde o direito de ingressar com a Ação Renovatória se não propuser a ação no prazo de um ano, no máximo, e até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.  Especial atenção deve ser direcionada às locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas; nesses casos, o contrato somente poderá ser rescindido por motivos justos, tais como inadimplência, infração legal ou contratual, uma vez que existem requisitos específicos para a rescisão desses contratos de locação. 

Mesmo que haja o pedido de Ação Renovatória, o locatário pode desistir dessa ação judicial, desde que o faça antes do trânsito em julgado da demanda, ou seja, até que seja proferida a sentença final, após analisados todos os recursos pelas instâncias judiciais. Entretanto, enquanto o locatário estiver no imóvel, durante o trâmite dessa ação, são devidos os aluguéis até a data da efetiva desocupação, com base no último contrato, ou de acordo com eventual valor definido pelo juízo nesse processo.

 [Continua]