{"id":34847,"date":"2023-05-26T08:09:24","date_gmt":"2023-05-26T11:09:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.axisinstituto.com.br\/blog\/?p=34847"},"modified":"2025-07-15T15:58:43","modified_gmt":"2025-07-15T18:58:43","slug":"imoveis-entidades-eclesiasticas-gestao-contratos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.axisinstituto.com.br\/blog\/imoveis-entidades-eclesiasticas-gestao-contratos\/","title":{"rendered":"Im\u00f3veis de entidades eclesi\u00e1sticas – gest\u00e3o de contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial"},"content":{"rendered":"\t\t
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(Por\u00a0Namilton Coelho (Me)<\/span><\/span><\/i><\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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A loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
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A loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis<\/b> tem sido uma importante fonte de receita para as organiza\u00e7\u00f5es religiosas, sendo tais recursos aplicados, de forma geral, nas suas atividades final\u00edsticas. Conforme o C\u00e2n. 1254, \u00a7 2\u00ba, todos os\u00a0bens temporais da Igreja<\/a>, s\u00e3o destinados para a consecu\u00e7\u00e3o de seus fins pr\u00f3prios, quais sejam: organizar o culto divino, cuidar do conveniente sustento do clero e dos demais ministros, praticar obras de sagrado apostolado e de caridade, principalmente em favor dos pobres.\u00a0<\/p>

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 administra\u00e7\u00e3o desses bens, o C\u00e2n. 1284, 2\u00ba, alerta para se observar as prescri\u00e7\u00f5es do direito cano\u0302nico e do direito civil e, principalmente, cuidar que a Igreja n\u00e3o sofra danos pela inobserva\u0302ncia das leis civis. Nesse contexto, enfatiza-se que tamb\u00e9m os im\u00f3veis das associa\u00e7\u00f5es privadas vinculadas, em sentido amplo, \u00e0s entidades religiosas, devem observar essas orienta\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>

Portanto, em conson\u00e2ncia com essas imperiosas cautelas, \u00e9 importante uma reflex\u00e3o sobre os pontos de aten\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 gest\u00e3o estrat\u00e9gica dos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial, notadamente quanto aos efeitos decorrentes de uma a\u00e7\u00e3o (judicial) renovat\u00f3ria, tendo como refer\u00eancia recentes posicionamentos do poder judici\u00e1rio sobre essa quest\u00e3o.\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>

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Aplicabilidade da A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria<\/h3>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
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Inicialmente, cabe lembrar que a legisla\u00e7\u00e3o\u00a0 que trata, especificamente, dos contratos de loca\u00e7\u00f5es de\u00a0bens im\u00f3veis<\/a>\u00a0no Brasil busca, em regra, garantir os direitos do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel (locador) e do locat\u00e1rio. Nessa toada, havendo consenso entre as partes quanto ao estabelecimento dos termos da loca\u00e7\u00e3o<\/b> (especialmente em rela\u00e7\u00e3o ao prazo, valor e possibilidade de renova\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o), pode-se concluir que n\u00e3o haveria maiores discord\u00e2ncias que suscitassem a\u00e7\u00f5es judiciais alusivas aos contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>

Ocorre, por\u00e9m, que, nessas loca\u00e7\u00f5es comerciais, al\u00e9m do valor da loca\u00e7\u00e3o em si, outros atributos est\u00e3o em jogo quando se discute, por exemplo, a renova\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. Entre esses quesitos, tem-se a discuss\u00e3o do \u201cfundo de com\u00e9rcio\u201d<\/b> como um dos pontos centrais da argui\u00e7\u00e3o sobre a necessidade de se manter um contrato de loca\u00e7\u00e3o, ap\u00f3s o seu prazo firmado inicialmente. O C\u00f3digo Civil<\/b> considera \u201cestabelecimento\u201d todo complexo de bens organizado para exerc\u00edcio da empresa, por empres\u00e1rio, ou por sociedade empres\u00e1ria, e que esse estabelecimento pode ser objeto unit\u00e1rio de direitos e de neg\u00f3cios jur\u00eddicos, translativos ou constitutivos, que sejam compat\u00edveis com a sua natureza.<\/p>

No Brasil, conforme abordagem do Ministro do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) , Ricardo Villas B\u00f4as Cueva, “apesar de n\u00e3o existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de com\u00e9rcio \u00e9 o conjunto de bens corp\u00f3reos e incorp\u00f3reos destinados ao exerc\u00edcio da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens \u00fateis e necess\u00e1rios ao exerc\u00edcio da empresa”<\/i>. V\u00ea-se, portanto, que esse conceito, adotado pelo Poder Judici\u00e1rio, d\u00e1 um norte sobre o qu\u00e3o abrangente se torna a apura\u00e7\u00e3o de quanto valeria determinado \u201cfundo de com\u00e9rcio\u201d e seu impacto na renova\u00e7\u00e3o (ou n\u00e3o) do contrato de loca\u00e7\u00e3o<\/b>.<\/p>

N\u00e3o havendo interesse do locador em renovar o contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial, a lei do inquilinato prev\u00ea a possibilidade de o inquilino (locat\u00e1rio) ingressar em ju\u00edzo solicitando uma renova\u00e7\u00e3o desse contrato, ou seja, uma \u201cA\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria\u201d<\/b>.\u00a0<\/p>

Para tanto, a legisla\u00e7\u00e3o estabelece, em s\u00edntese, os seguintes requisitos, desde que cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo m\u00ednimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locat\u00e1rio esteja explorando seu com\u00e9rcio, no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos.<\/p>

Isso quer dizer que, caso n\u00e3o sejam cumpridos todos esses tr\u00eas itens, o locat\u00e1rio n\u00e3o teria direito de ingressar com a\u00e7\u00e3o judicial para a renova\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. Ainda, \u00e9 relevante lembrar que, no contrato de loca\u00e7\u00e3o, s\u00e3o nulas de pleno direito as cl\u00e1usulas que afastem o direito \u00e0 essa \u201cA\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria\u201d, ou que imponham obriga\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias para tanto.\u00a0<\/p>

\u00c9 certo que uma grande discuss\u00e3o se refere ao cumprimento do requisito constante do citado item II, ou seja, o prazo m\u00ednimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos. Esse prazo precisa constar de contratos escritos, por prazo determinado, n\u00e3o contado esse tempo caso o respectivo contrato esteja por prazo indeterminado.\u00a0<\/p>

O contrato se torna por prazo indeterminado quando, findo o prazo formalmente ajustado, o locat\u00e1rio permanecer no im\u00f3vel sem oposi\u00e7\u00e3o do locador por mais de trinta dias. Ent\u00e3o, para se resguardar e evitar uma \u201cA\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria\u201d bastaria simplesmente o locador formalizar contratos cuja soma dos prazos seja inferior a 60 meses? Essa \u00e9 uma das quest\u00f5es para a qual sugerimos reflex\u00f5es, do ponto de vista de gest\u00e3o, ao longo desse artigo.\u00a0<\/p>

Al\u00e9m de se observar esses fundamentos, o locat\u00e1rio perde o direito de ingressar com a A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria se n\u00e3o propuser a a\u00e7\u00e3o no prazo de um ano, no m\u00e1ximo, e at\u00e9 seis meses, no m\u00ednimo, anteriores \u00e0 data da finaliza\u00e7\u00e3o do prazo do contrato em vigor.\u00a0 Especial aten\u00e7\u00e3o deve ser direcionada \u00e0s loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis utilizados por hospitais, unidades sanit\u00e1rias oficiais, asilos, estabelecimentos de sa\u00fade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder P\u00fablico<\/b>, bem como por entidades religiosas devidamente registradas; nesses casos, o contrato somente poder\u00e1 ser rescindido por motivos justos, tais como\u00a0inadimpl\u00eancia<\/a>, infra\u00e7\u00e3o legal ou contratual, uma vez que existem requisitos espec\u00edficos para a rescis\u00e3o desses contratos de loca\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>

Mesmo que haja o pedido de A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria, o locat\u00e1rio pode desistir dessa a\u00e7\u00e3o judicial, desde que o fa\u00e7a antes do tr\u00e2nsito em julgado da demanda, ou seja, at\u00e9 que seja proferida a senten\u00e7a final, ap\u00f3s analisados todos os recursos pelas inst\u00e2ncias judiciais. Entretanto, enquanto o locat\u00e1rio estiver no im\u00f3vel, durante o tr\u00e2mite dessa a\u00e7\u00e3o, s\u00e3o devidos os alugu\u00e9is at\u00e9 a data da efetiva desocupa\u00e7\u00e3o, com base no \u00faltimo contrato, ou de acordo com eventual valor definido pelo ju\u00edzo nesse processo.<\/p>

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\u00a0[Continua]<\/i><\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Sobre o autor (Namilton Coelho, Me):<\/i><\/h4>

Mestre em Administra\u00e7\u00e3o; P\u00f3s-Graduado em: Auditoria Externa; Gest\u00e3o Estrat\u00e9gica de Marketing; MBA em Gest\u00e3o Estrat\u00e9gica; Graduado em Ci\u00eancias Cont\u00e1beis. Professor do Curso de Especializa\u00e7\u00e3o em Gest\u00e3o Eclesial do Instituto Santo Tom\u00e1s de Aquino. Consultor Master do Axis Instituto.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Leia o artigo na \u00edntegra!\u00a0
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(Por\u00a0Namilton Coelho (Me) A loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis A loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis tem sido uma importante fonte de receita […]<\/p>\n

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