{"id":32148,"date":"2022-07-01T10:44:58","date_gmt":"2022-07-01T13:44:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.axisinstituto.com.br\/blog\/?p=32148"},"modified":"2025-07-15T16:19:22","modified_gmt":"2025-07-15T19:19:22","slug":"importancia-regularizacao-cartorial-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.axisinstituto.com.br\/blog\/importancia-regularizacao-cartorial-imoveis\/","title":{"rendered":"A Import\u00e2ncia da Regulariza\u00e7\u00e3o Cartorial dos Im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"\t\t
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[A Import\u00e2ncia da Regulariza\u00e7\u00e3o Cartorial dos Im\u00f3veis: principais situa\u00e7\u00f5es de precariedade encontradas, suas implica\u00e7\u00f5es e medidas saneadoras.<\/strong>]<\/p>\n

<\/p>\n

<\/p>\n

(Por Rosana Candian)<\/p>\n

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\u201cQuem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d<\/strong><\/strong><\/h2>\n

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Todos os dias s\u00e3o realizados in\u00fameros neg\u00f3cios imobili\u00e1rios do Brasil. Todavia, chama a aten\u00e7\u00e3o que uma parte significativa desses im\u00f3veis pertencentes a Entes Eclesi\u00e1sticos<\/strong> se encontre com a documenta\u00e7\u00e3o de registro cartorial em situa\u00e7\u00e3o irregular, conforme nossa experi\u00eancia, no decorrer dos anos de trabalhos realizados juntos a essas institui\u00e7\u00f5es (como Arquidioceses, Dioceses, Congrega\u00e7\u00f5es, dentre outros).<\/p>\n

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Essa \u00e9 uma quest\u00e3o de suma import\u00e2ncia, haja vista a necessidade de que os bens temporais<\/a> da Igreja devem ser resguardados, inclusive por meio de instrumentos civilmente v\u00e1lidos.<\/p>\n

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Com certeza, a maioria das pessoas j\u00e1 ouviu a frase \u201cquem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d.<\/strong> Para muitos, ela pode soar apenas como um chav\u00e3o, mas qual \u00e9 de fato a import\u00e2ncia da Regulariza\u00e7\u00e3o Cartorial (devido registro do Im\u00f3vel em cart\u00f3rio)?\u00a0 Quais as principais situa\u00e7\u00f5es encontradas de precariedade nos registros e suas implica\u00e7\u00f5es? Quais as medidas e serem tomadas para sanar essas irregularidades?<\/p>\n

<\/p>\n

<\/p>\n

A todas essas perguntas, buscaremos, ainda que de forma breve, responder, visando assim alertar as Institui\u00e7\u00f5es para a real import\u00e2ncia da legaliza\u00e7\u00e3o de seu patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio<\/a>.<\/p>\n

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Exig\u00eancia legal para o registro da propriedade<\/strong><\/h2>\n

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Antes de elucidar as quest\u00f5es apresentadas, \u00e9 importante fazer alguns esclarecimentos\/apontamentos.<\/p>\n

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No nosso ordenamento jur\u00eddico, a lei estabelece que s\u00f3 \u00e9 propriet\u00e1rio aquele que registra o documento de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade, como tamb\u00e9m assevera que o contrato n\u00e3o transfere o dom\u00ednio sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n

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<\/p>\n

\u00c9 preciso atentar para essas previs\u00f5es legais, mesmo a despeito de recentes decis\u00f5es judiciais proferidas pelo Poder Judici\u00e1rio, especialmente pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ)<\/strong>, reconhecendo a validade dos efeitos de propriedade decorrentes de contratos ou escritura de compra e venda de im\u00f3veis, mesmo que ainda n\u00e3o averbados na respectiva matr\u00edcula do im\u00f3vel. Al\u00e9m disso, as decis\u00f5es judiciais s\u00e3o, em regra, aplic\u00e1veis somente \u00e0s partes envolvidas no respectivo processo judicial.<\/p>\n

<\/p>\n

<\/p>\n

Portanto, antes de registrar o t\u00edtulo e adquirir o direito real, o credor\/detentor, possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse. Desta forma, somente a tradi\u00e7\u00e3o solene (registro do t\u00edtulo aquisitivo), no caso de im\u00f3veis (Escritura\/Senten\u00e7a), possui a fun\u00e7\u00e3o constitutiva do direito real de propriedade.<\/p>\n

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Com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 propriedade,<\/strong> embora o C\u00f3digo Civil n\u00e3o traga uma defini\u00e7\u00e3o, ele assim preceitua em seu Art. 1.228<\/strong>: \u201cO propriet\u00e1rio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav\u00ea-la<\/strong> do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.\u201d. <\/em><\/p>\n

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Existem dois tipos de Transmiss\u00e3o de im\u00f3veis. No caso da transmiss\u00e3o intervivos, temos, conforme o mesmo C\u00f3digo, no Art. 1.245<\/strong>: \u201cTransfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do t\u00edtulo translativo no Registro de Im\u00f3veis. <\/strong>\u00a7 1\u00ba\u00a0Enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo translativo<\/strong>, o alienante continua a ser havido como dono do im\u00f3vel.\u201d<\/em><\/p>\n

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Conforme estabelece o nosso C\u00f3digo Civil, a escritura p\u00fablica de compra e venda \u00e9 o documento h\u00e1bil para fazer o registro do im\u00f3vel no cart\u00f3rio ou para transferir a propriedade a outra pessoa.<\/p>\n

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J\u00e1 no caso da transmiss\u00e3o causa mortis, <\/em>ser\u00e1 necess\u00e1rio apresentar o t\u00edtulo aquisitivo do im\u00f3vel que, no caso das sucess\u00f5es, ser\u00e1 o formal de partilha (invent\u00e1rio judicial) ou a escritura p\u00fablica de invent\u00e1rio (invent\u00e1rio administrativo), ou, ainda no caso de herdeiro \u00fanico, a senten\u00e7a homologat\u00f3ria que defere o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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Assim tamb\u00e9m, a senten\u00e7a proferida em a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o e todas as demais senten\u00e7as que versem sobre propriedade de im\u00f3veis devem ser levadas a registro.<\/p>\n

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Ap\u00f3s os esclarecimentos apresentados, salientamos que \u00e9 de suma import\u00e2ncia a\u00a0regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/strong>, seja ele adquirido intervivos ou por causa mortis, pois como mencionado, enquanto n\u00e3o se registrar o t\u00edtulo aquisitivo, o alienante continua a ser havido como dono legal do im\u00f3vel.<\/p>\n

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E ainda, mesmo que o im\u00f3vel tenha sido regularmente transferido para o nome do adquirente, caso esse efetue edifica\u00e7\u00f5es e demoli\u00e7\u00f5es, essas devem ser devidamente autorizadas e averbadas na Matr\u00edcula do Im\u00f3vel, com tamb\u00e9m deve-se manter em dia o pagamento de encargos e taxas referentes ao mesmo.<\/p>\n

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Foto: Documento sendo assinado<\/strong><\/figcaption>\n<\/figure>\n<\/div>\n

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Principais problemas decorrentes de propriedade de im\u00f3vel n\u00e3o registrada <\/strong><\/h2>\n

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A regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria consiste na realiza\u00e7\u00e3o de procedimentos administrativos e\/ou judiciais, que possibilitem fazer com que o im\u00f3vel apresente todas as condi\u00e7\u00f5es legais para habita\u00e7\u00e3o, aquisi\u00e7\u00e3o e transfer\u00eancia de propriedade. Tais procedimentos, em sede administrativa, geralmente s\u00e3o realizados nas prefeituras municipais, junto aos Estados e a Uni\u00e3o, como tamb\u00e9m, nos respectivos cart\u00f3rios de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n

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Existem diversas situa\u00e7\u00f5es de precariedade de registro que podem comprometer o direito de propriedade.<\/p>\n

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Dentre a n\u00e3o observ\u00e2ncia dos procedimentos de regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ressaltamos as seguintes: contratos de gaveta<\/strong> (quando n\u00e3o se registra o contrato em cart\u00f3rio); falta de t\u00edtulo aquisitivo <\/strong>(escrituras ou senten\u00e7as); descumprimento do Plano Diretor e das regras construtivas do Munic\u00edpio; falta de averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00f5es e demoli\u00e7\u00f5es na matr\u00edcula do im\u00f3vel; falta de alvar\u00e1s para constru\u00e7\u00f5es e demoli\u00e7\u00f5es; presen\u00e7a de averba\u00e7\u00e3o de determinados gravames; falta de pagamento de tributos e taxas referentes ao im\u00f3vel; Raz\u00e3o Social do propriet\u00e1rio desatualizada; al\u00e9m da falta de regulariza\u00e7\u00e3o de propriedade nos im\u00f3veis adquiridos por meio de Contrato de Enfiteuse\/Aforamento.<\/p>\n

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Todas essas situa\u00e7\u00f5es podem acarretar uma s\u00e9rie de problemas futuros, dentre os quais destacamos os mais comuns:<\/p>\n

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    \n
  1. Ter o im\u00f3vel penhorado em processos de cobran\u00e7as de d\u00edvidas ou de invent\u00e1rios do alienante, j\u00e1 que a propriedade na matr\u00edcula do im\u00f3vel, permanece em nome deste;<\/li>\n
  2. Ter o im\u00f3vel alienado novamente a outros compradores ao mesmo tempo, por m\u00e1 f\u00e9 do alienante, pois o mesmo continua como propriet\u00e1rio do im\u00f3vel;<\/li>\n
  3. Desvaloriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel na hora de uma futura venda, tanto para os im\u00f3veis com matr\u00edculas irregulares, quanto para aqueles cujas averba\u00e7\u00f5es n\u00e3o foram realizadas corretamente, depreciando assim o im\u00f3vel em seu valor de mercado;<\/li>\n
  4. Impossibilidade de se obter financiamentos junto \u00e0s institui\u00e7\u00f5es financeiras, tanto para efetuar reformas, quanto para alien\u00e1-lo a terceiros, quando estes necessitarem de financiamento para adquiri-lo;<\/li>\n
  5. Impossibilidade de utilizar o im\u00f3vel como garantia em transa\u00e7\u00e3o financeira para obten\u00e7\u00e3o de empr\u00e9stimos;<\/li>\n<\/ol>\n

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    <\/p>\n

    [Continua]<\/em><\/strong><\/h3>\n

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    Sobre a autora (Rosana Candian):<\/em><\/h3>\n

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    <\/p>\n

    Advogada, Pedagoga, Consultora do Axis Instituto.<\/p>\n

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    Leia o artigo na \u00edntegra!
    <\/strong>CLIQUE AQUI<\/a><\/h3>\n

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    <\/p>\n

    Fotos: Pixabay<\/em><\/p>\n

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